Negozio in Vendita - San Casciano Dei Bagni - SAN CASCIANO DEI BAGNI; da Great Estate Immobiliare s.r.l

Bellissimo intervento per la costruzione di un interessante progetto di inserimento ambientale al fine della realizzazione di centro commerciale alle porte del centro storico del Comune di San Casciano dei Bagni.
Ubicazione
Prospiciente al centro storico di San Casciano dei Bagni, e comunque in una situazione di grande riservatezza, il progetto è collocato in un punto strategico rispetto alla zona: lo si raggiunge dall’A1 dall’uscita di Fabro in soli 20 km, per chi proviene da sud e dall’uscita di Chiusi-Chianciano Terme per chi proviene da nord percorrendo 25 km, dista solo poche decine di metri dal centro storico di San Casciano dei Bagni e poche centinaia dal centro Alberghiero e Termale inserito fra i Leading Small Hotels in the World e The Great Spa Hotels in the World. Montepulciano, Montalcino, Pienza, Cortona, Siena, Arezzo, Perugia, Orvieto ed altre città storiche si raggiungono in circa 30/40 minuti di automobile tra strade comode, poco trafficate e panoramiche.
Descrizione
La presente relazione tecnico-descrittiva è redatta allo scopo di presentare l’intervento denominato LA DOGANA e ubicato nella immediata prossimità del centro storico del Comune di San Casciano dei Bagni. Il progetto in oggetto ricade all’interno di un progetto più ampio che mira a unire il centro storico del Comune di San Casciano dei Bagni e l’impianto Termale Fonte Verde S.P.A. dove giornalmente soggiornano clientela di livello internazionale. E’ il risultato di un lavoro che ormai dura da circa 6 anni e cioè da quando con l’apertura dell’impianto termale si è subito sentita l’esigenza di trovare degli spazi commerciali e di servizi che potessero soddisfare le domande e le esigenze delle centinaia di clienti che ogni fine settimana fanno visita al caratteristico borgo termale senza ad oggi trovare la giusta qualità di servizi.
L’area in oggetto, che attualmente si presenta come un pendio con accentuata acclività e privo di alberature di rilievo, rappresenta, appunto, per il Comune di San Casciano dei Bagni un potenziale grande filtro o cerniera urbana tra il centro storico e la zona residenziale di recente espansione, così da permettere la “ricucitura urbana” tra le Terme e la Piazza e quindi una importante possibilità imprenditoriali per chi volesse fornire i propri servizi o i presentare i propri prodotti ad una clientela di altissimo livello e anche di buon numero; Il tutto attraverso un percorso inserito in quello che andrà a rappresentare forse il primo luogo a verde attrezzato, realmente progettato a San Casciano dei Bagni, ma anche un’area urbana in grado di rispondere alle esigenze di quanti intendano aprire nuove attività o spostare attività esistenti con destinazione d’ uso commerciale, artigianale o direzionale nel capoluogo della cittadina termale, proprio per rispondere a una serie di richieste del mercato turistico che lo stesso fa ma al quale ad oggi non viene data risposta se non in maniera frammentata e discontinua. Il progetto proposto da Toscanaproject.com srl prevede pertanto la sistemazione di tale area, ovvero della porzione di territorio a forma pressoché trapezoidale delimitata dalle due strade carrabili di Via del Mattatoio (a monte) e di Via della Fontaccia (che collega il paese con le sorgenti di Bagno Grande e Bagno Bossolo), nonché dal percorso pedonale di Casa Bruciata che collega il centro storico con le vasche termali. Il progetto, si pone tra gli obiettivi principali, oltre che la risposta commerciale ad un’esigenza varie volte richiesta dai clienti del centro termale, anche e soprattutto la salvaguardia ambientale di tale area, proponendo a tale scopo un intervento che mira ad un massimo livello di integrazione con il naturale andamento del terreno; le volumetrie previste infatti saranno tutte seminterrate ed avranno coperture del tipo a ‘tetto giardino’, così da sfruttare il naturale profilo dell’area e minimizzare le pareti fuori terra, le quali peraltro saranno schermate con piante e con sistemi a frangisole in legno naturale. La soluzione progettuale scelta consentirà quindi un ottimo inserimento ambientale dei volumi proposti poiché la loro dislocazione sull’intera area ed il loro interramento permetteranno alla fine di realizzare un’area che, pur essendo edificata, presenti una superficie sistemata a verde senza avere di fatto alcuna soluzione di continuità. In base a quanto premesso sarà quindi preponderante e caratterizzante l’intero comparto proprio la sistemazione a verde, ovvero il parco di uso pubblico, ove troveranno ubicazione anche delle attrezzature ludiche per i bambini per garantire un’area giochi a servizio degli abitanti del capoluogo. Passando agli aspetti più meramente architettonici ed esecutivi, il progetto nel suo complesso prevede, suddivisi in sei distinti corpi di fabbrica, per un totale di circa 1245 mq di superficie lorda. Nella parte più a monte, dove maggiore è la dimensione del comparto, si andranno a realizzare i primi tre corpi di fabbrica (A-B-C) ognuno disposto su di un unico livello e distribuito su di una superficie di circa 180 mq cadauno per un totale di circa 540 mq. Scendendo il lotto verso valle, nella parte “centrale” e più precisamente nella zona ovest si andrà a realizzare un unico volume (D), il quale si svilupperà su un unico livello con una superficie di circa 190 mq; infine, nella parte ancora più a sud dell’area oggetto di intervento, seppur disposti su due distinti e successivi terrazzamenti, si andranno a realizzare gli ultimi due corpi di fabbrica (E-F), i quali si svilupperanno per una superficie complessiva di circa 330 mq. Inoltre verrà realizzato un volume completamente interrato (Edificio G) dove troveranno collocazione 12 box auto, Tale fabbricato, dovendo essere completamente interrato ed in quanto posto immediatamente a valle degli edifici B e C, si erigerà previa realizzazione di una palificata di pali tivellati in c.a. a sostegno del terreno di monte. I distinti fabbricati A,B,C,D,E,F saranno tutti distribuiti su di un unico livello e completamente interrati su tre dei quattro lati, perciò saranno costituiti singolarmente da una struttura con comportamento pressoché scatolare e quindi composta da un sistema di pareti, pilastri e travi in cemento armato; il solaio di copertura, impostato sia sulle pareti in c.a perimetrali, che sulle travi costituenti il telaio, sarà di tipo prefabbricato ed atto a sostenere il carico derivante dalla copertura, che a seconda dei casi potrà essere pedonabile (tetto-giardino) o carrabile (parcheggi o corsie di distribuzione). La distribuzione interna dei fabbricati in oggetto sarà piuttosto semplice, in quanto ciascuno di essi sarà a sua volta suddiviso in ulteriori unità immobiliari e precisamente in tre distinte u.i. nel caso dei blocchi A,B,C,D,F e due nel caso del blocco E. Le singole unità saranno successivamente suddivise, grazie alla realizzazione di semplici tramezzature interne, in modo tale che in ciascuna di esse a parte una ampia zona da adibirsi ad attività commerciale e direzionale, si possano ricavare sia dei servizi igienici che dei magazzini; In linea di principio i vari negozi/uffici avranno una superficie minima di circa 60 mq. lordi ma in questa fase è possibile verificare sia la possibilità di avere delle superfici minori che senza dubbio poter unire due o più locali al fine di raggiungere delle ampie superfici per esigenze particolari. Il progetto ha come obiettivo la realizzazione di un intervento con un bassissimo impatto ambientale sia per la tipologia edilizia dei fabbricati, seminterrati e con fronti non allineati, sia per l’uso di tecnologie tradizionali e materiali naturali. Le facciate saranno infatti caratterizzate da elementi frangisole in legno naturale che oltre a limitare l’effetto specchiante delle ampie pareti vetrate (necessarie visto il mono-affaccio degli edifici) garantiranno anche una schermatura naturale all’irraggiamento del sole (le pareti vetrate sono esposte a sud). Tali elementi lignei inoltre continueranno oltre l’estradosso del tetto giardino così da assolvere la funzione di parapetto lungo il quale verranno poste a dimora delle siepi in lavanda, rosmarino ed altre essenze tipiche del luogo. Il tetto giardino sarà inerbito e caratterizzato da vegetazione tipica del luogo posizionata in punti significativi per rendere più gradevole la sistemazione a verde di tale area. Anche l’illuminazione sarà rispettosa del luogo, ovvero in linea con la filosofia progettuale che caratterizza l’intervento, per cui si sono scelti corpi illuminanti non più alti di 80 cm e altri punti luce saranno direttamente posizionati sui prospetti degli edifici in modo da avere una maggiore concentrazione di luce in corrispondenza delle vetrine e dei parcheggi pubblici. Le pareti non vetrate saranno rivestite in pietra faccia-vista, i marciapiedi e le aree pavimentate prospicienti gli edifici saranno pavimentate con blocchi di betonella dello stesso tipo di quella utilizzata per i marciapiedi in Via Roma (sempre nell’ottica di garantire un progetto unitario), il resto delle aree saranno realizzate con pavimentazione inerbita tipo green-pav sia al fine di limitare l’impatto (vista dai tetti giardino) delle aree pavimentate che per garantire una adeguata permeabilità dell’area. Tutti i muretti di contenimento delle scarpate e/o a corredo della sistemazione a verde dell’area saranno rivestiti in pietra (si veda elaborati grafici allegati). Per ciò che concerne l’impianto di riscaldamento esso sarà costituito da termoconvettori elettrici opportunamente disposti all’interno dei locali, mentre per la produzione di acqua calda, viste le modeste quantità che saranno necessarie per le destinazioni d’uso previste, sarà ottenuta con boiler anch’essi elettrici. Passando a quanto concerne la sistemazione esterna, la sistemazione a verde sarà preponderante nel progetto, al fine di realizzare un parco di uso pubblico, ove troveranno ubicazione anche delle attrezzature ludiche per i bambini per garantire un’area giochi a servizio degli abitanti del capoluogo. I marciapiedi e le aree pavimentate prospicienti gli edifici saranno pavimentate con blocchi di betonella dello stesso tipo di quella utilizzata per i marciapiedi in Via Roma (sempre nell’ottica di garantire un progetto unitario), il resto delle aree saranno realizzate con pavimentazione inerbita tipo green-pav sia al fine di limitare l’impatto (vista dai tetti giardino) delle aree pavimentate che per garantire una adeguata permeabilità dell’area.
Stato e rifiniture
I negozi/uffici verranno consegnati a fine del 2011 data presuntiva per la fine dei lavori perfettamente agibili e con le rifiniture meglio indicate nel capitolato d'appalto che verrà da noi consegnato a semplice richiesta.
Servizi e Utenze
Tutti i servizi e le utenze saranno a disposizione delle nuove volumetrie.
Situazione Urbanistica e catastale
Tutti gli immobili verranno consegnati con regolare certificato di agibilità
Dati Proprietà e Vincoli
La proprietà è intestata ad una s.r.l. immobiliare e la vendita quindi è soggetta ad i.v.a. Sul terreno oggetto della costruzione c'è un finanziamento immobiliare che potrà essere riscattato in parte per l'acquisto.
Utilizzi e potenzialità
Certamente chiunque voglia intraprendere qualsiasi tipo di attività può prendere questo progetto in seria considerazione in quanto la tipologia di clientela presente nel centro termale è costante e veramente importante sotto un punto di vista qualitativo e quindi qualsiasi tipo di attività potrà trovare benefizio da questo progetto.

Area Geografica Val di Chiana